Chi paga la bonifica quando il serbatoio l'ha usato l'affittuario

L'azienda che stava nel tuo capannone se ne va a fine mese. Per vent'anni ha scaldato il reparto con un serbatoio di gasolio interrato sotto il piazzale, che c'era già quando è entrata. Adesso qualcuno — il nuovo inquilino, il perito della banca, l'ufficio ambiente del Comune — chiede cosa c'è sotto quell'asfalto, e la domanda diventa concreta: il conto lo paga chi il gasolio l'ha bruciato, o chi possiede il muro?

Il decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152 costruisce tutta la disciplina della bonifica sulla distinzione fra il responsabile dell'inquinamento e il proprietario che responsabile non è. Il contratto di locazione, che è un accordo fra due privati, in quella distinzione non entra: può decidere chi rimborsa chi, non può spostare un obbligo che la legge mette in capo a un soggetto preciso.

Due figure, due elenchi di doveri

L'articolo 242 del Testo Unico Ambientale si rivolge sempre al «responsabile dell'inquinamento»: è lui che mette in opera le misure di prevenzione, svolge l'indagine preliminare e presenta il piano di caratterizzazione e, se serve, il progetto di bonifica. Sul versante penale l'articolo 257 punisce «chiunque cagiona l'inquinamento» del suolo o delle acque con il superamento delle concentrazioni soglia di rischio se non provvede alla bonifica secondo il progetto approvato. Il verbo è cagionare, e qui si parla in linea di principio dell'azienda che il serbatoio l'ha usato, non del proprietario del capannone.

Al proprietario non responsabile l'articolo 245 chiede due cose soltanto, ed è il suo perimetro: comunicare a Regione, Provincia e Comune il superamento — o il pericolo concreto e attuale di superamento — delle concentrazioni soglia di contaminazione, e attuare le misure di prevenzione. Comunicare e contenere, non bonificare. Ricevuta la comunicazione, è la Provincia che si attiva per identificare il responsabile.

Perché poi l'ente pubblico bussa comunque da te

L'articolo 244 prevede che la Provincia diffidi con ordinanza motivata il responsabile, e aggiunge che quell'ordinanza «è comunque notificata anche al proprietario del sito ai sensi e per gli effetti dell'articolo 253». Non perché il proprietario sia colpevole: perché l'articolo 253 è il meccanismo con cui le spese si agganciano all'immobile, tramite l'onere reale e il privilegio speciale sulle aree. Lo stesso articolo pone due limiti: contro il proprietario incolpevole si agisce solo con provvedimento motivato che giustifichi l'impossibilità di individuare il responsabile o l'infruttuosità della rivalsa verso di lui, e il rimborso è dovuto nei limiti del valore di mercato del sito dopo gli interventi.

È lì che il contratto di locazione conta davvero. Non verso la Provincia, che continuerà a trattare l'ordinanza come dice il decreto, ma nel giudizio fra te e chi era il tuo inquilino: quanto è facile, o difficile, dimostrare che quel danno l'ha fatto lui.

Perché «l'immobile si riconsegna nello stato in cui è stato ricevuto» non basta

Una clausola così non è inutile, ma è molto meno di quanto sembra, perché ripete quello che il codice civile dice già. L'articolo 1590 prevede che il conduttore restituisca la cosa «nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti», salvo il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto. E subito dopo: «In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione».

Il perno è la descrizione. Una clausola che non descrive niente lascia le parti a discutere anni dopo su un terreno che nessuno ha mai analizzato: l'inquilino sostiene di aver trovato il serbatoio già così, il proprietario sostiene il contrario. Una clausola che serve dice invece cose verificabili: chi dismette il serbatoio e quando, chi paga le indagini ambientali, quali analisi si fanno alla consegna e quali alla riconsegna, cosa succede se le soglie risultano superate, quale garanzia resta vincolata finché la questione non è chiusa.

Lo stato dei luoghi è il documento che decide

Un verbale di consegna con fotografie, la posizione del serbatoio, la sua condizione e — quando dentro ci sono idrocarburi — i risultati di un campionamento del terreno fatto prima che l'inquilino entri, vale più di dieci pagine di clausole. Lo stesso documento, rifatto con lo stesso metodo alla riconsegna, dice quello che è successo in mezzo: non si litiga più su chi ha ragione in astratto, si confrontano numeri. Senza quel primo documento la partita non è persa, ma si sposta sulle presunzioni e sulle prove indirette, e diventa una faccenda da avvocato e da consulente tecnico, con tempi ed esiti che nessuno può promettere in anticipo.

Finché l'inquilino è ancora dentro

La leva contrattuale esiste solo prima della riconsegna delle chiavi: finché il rapporto è in corso ci sono un deposito cauzionale, un'eventuale garanzia, una proroga da concedere o negare, e un interlocutore che ha ancora interesse a chiudere bene. Dopo, resta la strada giudiziaria contro una società che nel frattempo può essersi spostata, ridotta o sciolta.

Le indagini ambientali fatte in contraddittorio prima dell'uscita — stessi punti di prelievo, stesso laboratorio, verbale firmato da entrambi — sono il modo più economico di trasformare un sospetto in un dato. Se il risultato è pulito, hai chiuso una questione che altrimenti ti tornerebbe addosso al primo perito che passa. Se non lo è, la discussione con chi se ne va avviene mentre hai ancora qualcosa in mano.

Se l'azienda ha chiuso o è fallita

È lo scenario più ruvido, e il più comune sui capannoni vecchi. Se il responsabile non esiste più come soggetto giuridico, il procedimento di individuazione dell'articolo 244 rischia di non arrivare a nulla, e l'impossibilità o l'infruttuosità della rivalsa è proprio la condizione che l'articolo 253 richiede per rivolgersi al proprietario incolpevole. Il binario che ti proteggeva — non sono io il responsabile — regge sul piano della responsabilità personale, ma non impedisce che il peso economico finisca sull'immobile, entro il limite di valore che quell'articolo fissa.

Se c'è una procedura concorsuale aperta, il credito va fatto valere dentro quella procedura, e il recupero dipende da cosa c'è nell'attivo. Qui smette di essere una questione tecnica: la posizione della curatela rispetto agli obblighi ambientali dell'impresa fallita è materia controversa, e va portata a un avvocato prima di prendere impegni di spesa, non dopo.

Un pezzo, infine, non sta su nessuno dei due binari: se quel serbatoio vada rimosso o possa essere messo in sicurezza in sito, e a chi vada comunicata la dismissione, lo stabiliscono norme regionali e regolamenti comunali. Prima di scrivere la clausola nel contratto conviene sapere cosa pretende il Comune dove sta il capannone, perché è quello che poi dovrai far fare a qualcuno.

Fonti: decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152, articoli 242, 244 (commi 2 e 3), 245, 253 (commi 1, 2, 3 e 4) e 257 (comma 1), testo vigente consultato su Normattiva; codice civile (regio decreto 16 marzo 1942, n. 262), articolo 1590. Gli obblighi di comunicazione e le modalità ammesse di dismissione dei serbatoi interrati sono stabiliti da norme regionali e comunali e vanno verificati presso il Comune e l'ARPA competenti. Questo testo descrive come è strutturata la materia e non sostituisce il parere di un avvocato sul singolo contratto.