Il terreno era già contaminato quando hai comprato: nessuno ti obbliga a bonificare, ma non puoi stare zitto

Il rogito è del 2012. La cisterna c'era già, sepolta, con l'erogatore tagliato a filo del muro. Il gasolio che ha macchiato il terreno ci è finito quando il capannone era di qualcun altro, forse negli anni Ottanta, forse prima. Adesso vuoi vendere, o costruire, o semplicemente togliere quel serbatoio, e la domanda diventa una sola: adesso è un problema mio?

La risposta della legge italiana è più precisa di quanto ci si aspetti, e sta tutta nella distinzione fra due figure che il decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152 tiene separate con ostinazione: il responsabile dell'inquinamento e il proprietario non responsabile.

Cosa deve fare chi ha inquinato

L'articolo 242 parla sempre e soltanto del «responsabile dell'inquinamento»: è lui che entro ventiquattro ore mette in opera le misure di prevenzione, lui che svolge l'indagine preliminare, lui che presenta il piano di caratterizzazione e, se le soglie di rischio risultano superate, il progetto di bonifica. La stessa procedura, dice il comma 1, si applica «all'atto di individuazione di contaminazioni storiche che possano ancora comportare rischi di aggravamento della situazione di contaminazione»: il tempo passato non cancella l'obbligo, lo riattiva nel momento in cui la contaminazione viene individuata.

C'è anche una norma pensata apposta per il passato remoto. L'articolo 242, comma 11, riguarda gli eventi avvenuti prima dell'entrata in vigore della Parte quarta del decreto e che si manifestano dopo, in assenza di rischio immediato: in quel caso «il soggetto interessato comunica alla regione, alla provincia e al comune competenti l'esistenza di una potenziale contaminazione unitamente al piano di caratterizzazione del sito».

Sul versante penale, l'articolo 257 punisce «chiunque cagiona l'inquinamento del suolo, del sottosuolo, delle acque superficiali o delle acque sotterranee con il superamento delle concentrazioni soglia di rischio» se non provvede alla bonifica in conformità al progetto approvato. Il verbo è «cagiona». Chi ha comprato un terreno già sporco non l'ha cagionato.

Cosa deve fare chi si è solo trovato il problema in casa

L'articolo 245 si intitola «Obblighi di intervento e di notifica da parte dei soggetti non responsabili della potenziale contaminazione», e il comma 2 è la norma da conoscere a memoria: «Fatti salvi gli obblighi del responsabile della potenziale contaminazione di cui all'articolo 242, il proprietario o il gestore dell'area che rilevi il superamento o il pericolo concreto e attuale del superamento della concentrazione soglia di contaminazione (CSC) deve darne comunicazione alla regione, alla provincia ed al comune territorialmente competenti e attuare le misure di prevenzione secondo la procedura di cui all'articolo 242».

Due obblighi, e sono questi: comunicare, e mettere in atto le misure di prevenzione. Non c'è scritto bonificare. Le misure di prevenzione, secondo la definizione dell'articolo 240, sono «le iniziative per contrastare un evento, un atto o un'omissione che ha creato una minaccia imminente per la salute o per l'ambiente»: contenere, impedire che peggiori, non risanare.

Dopo la comunicazione la palla passa all'amministrazione. Sempre il comma 2 prevede che la provincia, ricevute le comunicazioni, si attivi sentito il comune per identificare il soggetto responsabile. E c'è una corsia che conviene conoscere se si ha fretta di vendere o di costruire: il procedimento di identificazione «è interrotto qualora il soggetto non responsabile della contaminazione esegua volontariamente il piano di caratterizzazione nel termine perentorio di sei mesi»; in quel caso la ricerca del responsabile deve concludersi entro sessanta giorni dal ricevimento delle risultanze validate dall'ARPA. Il comma 1 e l'ultima parte del comma 2 chiariscono che l'interessato può comunque intervenire volontariamente in qualunque momento.

Se il responsabile non salta fuori, l'articolo 244 prevede che la provincia lo diffidi con ordinanza motivata, e il comma 3 aggiunge che quell'ordinanza «è comunque notificata anche al proprietario del sito ai sensi e per gli effetti dell'articolo 253». Se non provvede né il responsabile né il proprietario né altri, il comma 4 rimanda all'articolo 250, che affida gli interventi d'ufficio al comune e, ove questo non provveda, alla regione.

Il conto non arriva a te: arriva all'immobile

Qui sta il punto che fa la differenza fra dormire tranquilli e non dormire affatto. L'articolo 253 stabilisce al comma 1 che gli interventi «costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d'ufficio dall'autorità competente», onere che viene iscritto nei registri immobiliari e «deve essere indicato nel certificato di destinazione urbanistica». Il comma 2 aggiunge che le spese sono assistite da privilegio speciale immobiliare sulle aree, ai sensi dell'articolo 2748, secondo comma, del codice civile, e che quel privilegio «si può esercitare anche in pregiudizio dei diritti acquistati dai terzi sull'immobile».

Vuol dire che la responsabilità personale e il peso economico viaggiano su binari diversi: tu non sei chiamato a rispondere di un inquinamento che non hai causato, ma il terreno sì, e si porta dietro quel peso quando cambia proprietario.

Due limiti però ci sono, e sono sostanziali. Il comma 3 dice che il privilegio e la ripetizione delle spese possono essere esercitati nei confronti del proprietario incolpevole «solo a seguito di provvedimento motivato dell'autorità competente che giustifichi, tra l'altro, l'impossibilità di accertare l'identità del soggetto responsabile ovvero che giustifichi l'impossibilità di esercitare azioni di rivalsa nei confronti del medesimo soggetto ovvero la loro infruttuosità». Il comma 4 fissa il tetto: il proprietario non responsabile può essere tenuto a rimborsare le spese degli interventi adottati dall'autorità «soltanto nei limiti del valore di mercato del sito determinato a seguito dell'esecuzione degli interventi medesimi». E se ha bonificato spontaneamente, lo stesso comma gli riconosce il diritto di rivalersi sul responsabile «per le spese sostenute e per l'eventuale maggior danno subito».

Dove si guarda, prima di comprare

Tutto questo lascia due tracce pubbliche. La prima è il certificato di destinazione urbanistica, dove finisce l'onere reale dell'articolo 253 e dove l'articolo 251, comma 2, fa confluire anche l'eventuale accertato superamento delle concentrazioni soglia di rischio, insieme alla cartografia e alle norme tecniche di attuazione dello strumento urbanistico generale, con comunicazione all'Ufficio tecnico erariale. La seconda è l'anagrafe dei siti oggetto di procedimento di bonifica, che l'articolo 251, comma 1, affida alle regioni: come si consulta, chi la pubblica e quanto è aggiornata dipende dalla Regione, quindi va cercata lì e non su un portale nazionale.

Nessuna di queste due tracce, va detto chiaro, si accende da sola quando c'è una cisterna sepolta che nessuno ha mai denunciato. Sono registri di procedimenti aperti, non di serbatoi esistenti. Per quelli, le eventuali comunicazioni o censimenti sono materia regionale e comunale, e l'unico modo di saperlo è chiederlo all'ufficio ambiente del Comune prima di firmare.

Fonti: decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152, articoli 240, 242 (commi 1 e 11), 244, 245, 250, 251, 253 e 257, testo vigente consultato su Normattiva; codice civile (regio decreto 16 marzo 1942, n. 262), articolo 2748, secondo comma, richiamato dall'articolo 253. L'anagrafe dei siti oggetto di procedimento di bonifica è predisposta dalle Regioni; gli eventuali obblighi di denuncia o censimento dei serbatoi interrati sono previsti da norme regionali e comunali, non nazionali.