Serbatoio interrato e mutuo: perché la banca e il perito lo guardano prima del notaio

Chi compra casa immagina che i controlli arrivino tutti insieme, alla fine, davanti al notaio. Non funziona così. Il primo professionista che guarda quell'immobile con occhi tecnici è il perito incaricato dalla banca, e ci arriva settimane prima del rogito, quando il compromesso è firmato e la caparra versata. È lui a entrare in giardino e a fotografare, ed è lui ad avere un motivo professionale per fermarsi davanti a un pozzetto in mezzo al prato, a uno sfiato sul muro o ai resti di una vecchia centrale termica.

La ragione è semplice. Il notaio verifica titoli, provenienza, conformità urbanistica e catastale, formalità pregiudizievoli. Il perito verifica quanto vale il bene su cui la banca iscriverà ipoteca e quanto è rivendibile se il mutuo smette di essere pagato. Un serbatoio interrato di cui nessuno sa nulla non è un vizio del titolo, è un'incognita sul valore: per questo emerge in perizia e non al rogito.

E la perizia non è un passaggio formale. L'articolo 38 del Testo unico bancario stabilisce che il credito fondiario ha per oggetto finanziamenti garantiti da ipoteca di primo grado su immobili, e che la Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati. In rapporto al valore, non al prezzo che hai pattuito col venditore: il numero scritto dal perito è la base del calcolo di quanto ti verrà prestato.

Perché alla banca il serbatoio interessa più che a te

Dietro la prudenza dell'ufficio crediti c'è un meccanismo giuridico preciso, ed è il motivo per cui la questione non si chiude dicendo «ma tanto è vuoto da trent'anni». L'ipoteca, dice l'articolo 2808 del codice civile, attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito, e di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato. È una posizione forte, ma non è la prima della fila: l'articolo 2748, secondo comma, stabilisce che i creditori che hanno privilegio sopra i beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari, se la legge non dispone diversamente.

E l'articolo 253 del decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152 crea esattamente uno di quei privilegi. Gli interventi di bonifica costituiscono onere reale sui siti contaminati quando sono effettuati d'ufficio dall'autorità competente; l'onere si iscrive nei registri immobiliari dopo l'approvazione del progetto e deve essere indicato nel certificato di destinazione urbanistica. Le spese sono assistite da privilegio speciale immobiliare sulle aree, e la norma richiama proprio l'articolo 2748, secondo comma, precisando che quel privilegio si può esercitare anche in pregiudizio dei diritti acquistati dai terzi sull'immobile.

In termini bancari: nello scenario peggiore l'istituto si ritrova un'ipoteca su un immobile davanti alla quale qualcun altro passa avanti. Non è automatico né frequente — lo stesso articolo 253 richiede, verso il proprietario non responsabile, un provvedimento motivato sull'impossibilità di individuare il responsabile o sull'infruttuosità della rivalsa, e limita il rimborso al valore di mercato del sito dopo gli interventi. Ma è un rischio scritto in una norma, ed è il motivo per cui una riga in perizia diventa una condizione in delibera.

«Dismesso con documentazione» e «stato non accertato» non sono la stessa riga

Quello che il perito scrive conta più di quello che ha visto, e due formulazioni vicine producono esiti opposti.

La prima: presente serbatoio interrato dismesso, intervento documentato agli atti. Il rischio è chiuso e misurato, perché esistono una data, un'impresa identificabile, i formulari di identificazione del rifiuto con la copia di ritorno timbrata dall'impianto, la relazione tecnica finale. Il perito descrive una lavorazione conclusa invece di un'incognita, e la banca valuta un immobile normale.

La seconda: presenza di presumibile serbatoio interrato, stato e contenuto non accertati. Questa riga non afferma che c'è un problema: dice che nessuno sa. E per chi deve decidere quanto prestare, un'incertezza non quantificata pesa peggio di un costo noto, perché un costo si sottrae dal valore e un'incognita no. È anche il motivo per cui la dichiarazione del venditore, pur sincera, qui serve poco: vale fra le parti, ma non prova dove sia finito il gasolio. Una bonifica documentata vale di più proprio perché non chiede di fidarsi di nessuno.

Delibera condizionata, trattenuta, o pratica ferma

Cosa succede dopo dipende dall'istituto, e va detto chiaramente: le politiche di credito sono interne, cambiano da banca a banca e non esiste una regola nazionale su come si tratta un serbatoio in perizia. Gli esiti tipici sono tre. Il più comune è la delibera subordinata a un adempimento: si approva, ma prima dell'erogazione deve arrivare la documentazione dell'intervento o un accertamento sullo stato del manufatto. Il secondo è una trattenuta: si eroga tenendo vincolata una somma, liberata quando l'adempimento è provato. Il terzo, più raro e quasi sempre legato a un sospetto di contaminazione, è la pratica ferma finché la posizione ambientale non è chiarita. In tutti e tre i casi il conto alla rovescia non è quello della banca: è la data del rogito scritta nel compromesso.

Il posto dove si decide chi paga è il preliminare, non la filiale

L'errore che costa di più è firmare un preliminare che parla solo del mutuo e non del serbatoio. L'articolo 1353 del codice civile consente alle parti di subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto, o di un singolo patto, a un avvenimento futuro e incerto: è lo strumento con cui si mette per iscritto che l'affare vale a certe condizioni e non ad altre.

Se il serbatoio è già emerso, la condizione sospensiva va scritta su due fatti distinti e non su uno solo: l'erogazione del mutuo e la consegna della documentazione dell'intervento entro una data certa. Se resti sulla sola condizione «mutuo erogato» e la banca si ferma proprio perché manca la carta sul serbatoio, ti tocca discutere se la condizione sia avverata mentre i termini corrono. In alternativa si negozia una riduzione di prezzo con il venditore che si assume l'onere, oppure l'intervento lo fa il compratore con una parte del prezzo svincolata a lavoro documentato.

Prima di firmare il compromesso si chiedono tre cose. Al venditore, per iscritto: c'è o c'è stato un serbatoio interrato, dove, e cosa ne è stato fatto. Al Comune, il certificato di destinazione urbanistica, che per l'articolo 253 è il documento in cui l'eventuale onere reale deve comparire, e all'ufficio ambiente la domanda su quell'indirizzo, perché denunce, censimenti e comunicazioni di dismissione sono materia regionale e comunale e cambiano da una regione all'altra. Alla banca, infine, la domanda che quasi nessuno fa e che fa risparmiare settimane: quale documentazione vi serve, esattamente, perché questo punto si consideri chiuso.

Fonti: decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario), articolo 38; codice civile (regio decreto 16 marzo 1942, n. 262), articoli 1353, 2748 e 2808; decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152, articolo 253. Le politiche di delibera e di erogazione sono interne a ciascun istituto e non sono fissate da una norma; gli obblighi di denuncia e censimento dei serbatoi interrati sono regionali e comunali e vanno verificati al Comune e all'ARPA competenti.