Cisterna condominiale dismessa: chi decide, chi paga e cosa deve finire nel verbale

Nei condomini degli anni Sessanta e Settanta la cisterna del gasolio è quasi sempre là dove l'hanno messa: sotto il cortile, sotto la rampa dei box, sotto l'aiuola. Il riscaldamento centralizzato è finito da vent'anni, l'impianto è a metano o ognuno ha la sua caldaia, e del serbatoio non parla più nessuno finché non arriva un motivo per parlarne: un rifacimento del cortile, la vendita di un appartamento, un odore che sale dal garage.

La prima cosa da mettere in chiaro è di chi sia. Non è del proprietario del piano terra perché ce l'ha sotto il giardino, e non è dell'amministratore perché ha le chiavi del locale caldaia. L'articolo 1117 del codice civile, al numero 3, elenca fra le parti comuni «le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari». Le cisterne sono citate per nome. Salvo che dal titolo risulti il contrario, quel serbatoio è di tutti, e chi decide è l'assemblea.

Il punto che manda a monte più delibere è la maggioranza. Dipende da come si qualifica il lavoro, e conviene capirlo prima di convocare. L'articolo 1135 attribuisce all'assemblea «le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni». Se la si legge come riparazione straordinaria di notevole entità, l'articolo 1136, quarto comma, dice che quelle delibere «devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma», cioè da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se invece qualcuno la inquadra come innovazione, bisogna guardare quale: l'articolo 1120, secondo comma, numero 1, riguarda «le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti», e per l'articolo 1136, quarto comma, anche quelle vogliono la maggioranza del secondo comma. La soglia dei due terzi del valore, quella del quinto comma dell'articolo 1136, è riservata alle innovazioni generiche del primo comma dell'articolo 1120, quelle dirette al miglioramento o all'uso più comodo delle cose comuni. Tradotto: per una cisterna dismessa da bonificare le due strade ragionevoli portano allo stesso numero, maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio. È chi prova a farla passare con meno che si espone.

Poi c'è il quorum per costituire l'assemblea, che è un'altra cosa ancora. In prima convocazione servono tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti. In seconda convocazione — che si tiene in un giorno successivo alla prima e comunque non oltre dieci giorni dalla medesima — bastano un terzo del valore e un terzo dei partecipanti. Attenzione alla trappola: scendere di quorum costitutivo non fa scendere la maggioranza necessaria per approvare. La parola «sempre» del quarto comma vale anche in seconda convocazione. E vale il sesto comma: l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Un solo avviso mandato all'indirizzo sbagliato è materiale da impugnazione.

C'è un adempimento che quasi nessuno ricorda e che sta scritto nero su bianco. L'articolo 1135, numero 4, dice che l'assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni «costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori»; se il contratto prevede il pagamento graduale in funzione dello stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Non è una raccomandazione, è il testo della norma. La delibera che affida il lavoro senza costituire il fondo nasce zoppa.

Il secondo comma dello stesso articolo serve nel caso brutto: l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria «salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea». Se dalla cisterna esce prodotto, l'amministratore non deve aspettare l'assemblea di aprile per fare la messa in sicurezza d'emergenza. Deve però portarla in assemblea appena può, con le fatture.

Chi paga. La regola base è l'articolo 1123: le spese per la conservazione delle parti comuni si sostengono in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Il secondo comma corregge il tiro per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, dove si ripartisce in proporzione all'uso che ciascuno può farne; il terzo comma isola scale, cortili e impianti che servono solo una parte del fabbricato, e in quel caso paga il gruppo che ne trae utilità. Se la cisterna alimentava la centrale termica di tutto lo stabile, paga tutto lo stabile; se serviva una sola scala, quella.

Resta l'obiezione che arriva puntuale: «io mi sono staccato nel 2009, ho la mia caldaia, non pago». Non regge, e non regge per iscritto. L'articolo 1118, quarto comma, ammette la rinuncia all'utilizzo dell'impianto centralizzato, ma aggiunge che «il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma». La bonifica di una cisterna dismessa è esattamente quella voce. Il terzo comma è ancora più secco: il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare.

Infine, cosa deve esserci nel verbale perché la delibera regga e il lavoro sia fatto bene. L'ordine del giorno deve dire cosa si vota: rimozione del serbatoio oppure bonifica e messa in sicurezza permanente in loco sono due lavori diversi, con due prezzi diversi, e votare «bonifica cisterna» senza specificare quale delle due lascia l'amministratore a decidere al posto dell'assemblea. Il fondo speciale va deliberato con l'importo. E le imprese vanno verificate prima, non dopo: l'articolo 212, comma 5, del decreto legislativo 152/2006 richiede l'iscrizione all'Albo nazionale gestori ambientali per la raccolta e il trasporto di rifiuti e per la bonifica dei siti, con rinnovo ogni cinque anni; il DPR 177/2011, all'articolo 2, riserva i lavori negli ambienti sospetti di inquinamento o confinati a imprese qualificate. Il condominio, in questa storia, è il produttore del rifiuto, e le copie del formulario che tornano indietro con il timbro dell'impianto di destino sono documenti condominiali da conservare, non carta dell'impresa.

Un'ultima avvertenza, ed è quella che fa risparmiare un'assemblea. Se il serbatoio si possa lasciare sotto, riempito di materiale inerte, oppure vada estratto, non lo decide il codice civile e spesso non lo decide nemmeno una norma nazionale: sui serbatoi interrati dismessi le regole sono in larga parte regionali e comunali, e cambiano da un comune all'altro. Una telefonata all'ufficio ambiente del Comune prima di chiedere i preventivi evita di far votare all'assemblea una soluzione che il Comune non accetta.

Fonti: codice civile (regio decreto 16 marzo 1942, n. 262), articoli 1117, 1118, 1120, 1123, 1135 e 1136, testo vigente consultato su Normattiva; decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152, articolo 212, commi 5 e 6; DPR 14 settembre 2011, n. 177, articolo 2, Gazzetta Ufficiale n. 260 dell'8 novembre 2011. L'ammissibilità della messa in sicurezza permanente in loco e gli eventuali obblighi di denuncia o censimento sono materia regionale e comunale: si verificano al Comune e all'ARPA competenti.