Serbatoio interrato e vendita della casa: al rogito non te lo chiede nessuno, ed è proprio questo il problema

Cominciamo da una cosa che va detta chiaramente, perché in giro si legge il contrario. Non esiste una norma nazionale che imponga di dichiarare nell'atto di compravendita la presenza di un serbatoio interrato dismesso. Il notaio verifica la conformità urbanistica e catastale, la provenienza, le formalità pregiudizievoli, l'attestato di prestazione energetica. Nessuno di quei controlli, di per sé, fa emergere una cisterna di gasolio sotto il prato. Le regole su denuncia, censimento e comunicazione dei serbatoi interrati esistono, ma sono in larga parte regionali e comunali, e cambiano davvero da una regione all'altra e da un comune all'altro: c'è chi tiene un registro, chi impone una comunicazione al momento della dismissione, chi non ha nulla di scritto. Chi ti dice che «è obbligatorio dichiararlo» o che «non serve dichiarare niente» sta parlando del suo comune, non dell'Italia.

Il fatto che nessuno te lo chieda non vuol dire che non conti. Conta, e conta in due posti diversi: nel Testo Unico Ambientale, dove si decide chi paga la bonifica, e nel codice civile, dove si decide se il contratto tiene.

Il primo binario parte da un principio scritto nell'articolo 239 del decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152: la disciplina della bonifica dei siti contaminati opera «in armonia con i principi e le norme comunitari, con particolare riferimento al principio "chi inquina paga"». L'obbligo di bonificare, cioè, segue il responsabile dell'inquinamento, non automaticamente il proprietario. L'articolo 242 mette in capo al responsabile le misure di prevenzione entro ventiquattro ore, l'indagine preliminare, la caratterizzazione. L'articolo 244 dice che è la provincia, dopo aver svolto le indagini per identificare il responsabile, a diffidarlo con ordinanza motivata.

Solo che quello stesso articolo 244, al terzo comma, aggiunge che l'ordinanza «è comunque notificata anche al proprietario del sito ai sensi e per gli effetti dell'articolo 253». Ed è l'articolo 253 la norma che chi compra dovrebbe leggere prima di firmare. Stabilisce che gli interventi eseguiti d'ufficio dall'autorità competente costituiscono onere reale sui siti contaminati, iscritto nei registri immobiliari a seguito dell'approvazione del progetto di bonifica, e che deve essere indicato nel certificato di destinazione urbanistica. Le spese sono assistite da privilegio speciale immobiliare sulle aree, e il testo è esplicito: «detto privilegio si può esercitare anche in pregiudizio dei diritti acquistati dai terzi sull'immobile». Tradotto: è un peso che sta sull'immobile, non sulla persona, e passa di mano insieme alle chiavi.

Ci sono due limiti, e vanno conosciuti perché evitano il panico. Il terzo comma dice che nei confronti del proprietario incolpevole dell'inquinamento il privilegio e la ripetizione delle spese possono essere esercitati solo con provvedimento motivato che giustifichi l'impossibilità di individuare il responsabile, o l'impossibilità o infruttuosità della rivalsa nei suoi confronti. Il quarto comma aggiunge che il proprietario non responsabile può essere tenuto a rimborsare le spese «soltanto nei limiti del valore di mercato del sito determinato a seguito dell'esecuzione degli interventi medesimi», e che se ha bonificato spontaneamente ha diritto di rivalersi sul responsabile per le spese e per l'eventuale maggior danno. Non paghi più di quanto vale il terreno bonificato. Ma il tetto è il valore del terreno, e per una villetta non è una cifra piccola.

C'è poi un obbligo che al proprietario arriva addosso a prescindere da chi ha inquinato, ed è quello che sorprende chi ha appena comprato. L'articolo 245, secondo comma, dice che «il proprietario o il gestore dell'area che rilevi il superamento o il pericolo concreto e attuale del superamento della concentrazione soglia di contaminazione (CSC) deve darne comunicazione alla regione, alla provincia ed al comune territorialmente competenti e attuare le misure di prevenzione secondo la procedura di cui all'articolo 242». Il giorno in cui apri lo scavo e trovi terra nera, non puoi richiudere e stare zitto: la comunicazione la devi tu, anche se il gasolio l'ha versato qualcun altro trent'anni prima. Il primo comma dello stesso articolo chiarisce che le procedure possono comunque essere attivate su iniziativa degli interessati non responsabili, e resta riconosciuta al proprietario la facoltà di intervenire volontariamente in qualunque momento.

Il secondo binario è quello fra venditore e compratore, e qui il tempo è nemico di chi compra. L'articolo 1490 del codice civile obbliga il venditore a garantire che la cosa sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, e al secondo comma stabilisce che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto «se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa». Quella clausola di stile che i preliminari mettono sempre — «visto e piaciuto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova» — non copre chi sapeva e ha taciuto. L'articolo 1489 riguarda invece il caso della cosa gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto: il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione o una riduzione del prezzo. Quale delle due strade si applichi a una cisterna sepolta è materia di causa e si decide caso per caso, non in un articolo su internet.

Ma il vero muro è l'articolo 1495. Il compratore decade dalla garanzia se non denuncia i vizi entro otto giorni dalla scoperta, e l'azione «si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna». Un anno. Un serbatoio interrato lo si scopre in media quando si rifà il giardino, si mette una piscina, si scava per una pompa di calore: quasi mai entro dodici mesi dal rogito. Lo stesso articolo lascia due spiragli — la denuncia non serve se il venditore ha riconosciuto il vizio o l'ha occultato — ma «occultato» va provato, e provarlo dieci anni dopo è un'altra faccenda.

Da qui esce la parte pratica, che è breve. Se compri, cerca prima: un pozzetto o un bocchettone di carico nel vialetto, uno sfiato sul muro, i resti di una vecchia centrale termica, il libretto d'impianto, le vecchie fatture del gasolio. Chiedi al venditore per iscritto se c'è o c'è stato un serbatoio interrato e cosa ne è stato fatto, e fai mettere la risposta nel preliminare: se poi si scopre che sapeva, quella riga vale più di una perizia. Chiedi il certificato di destinazione urbanistica e leggilo, perché è lì che per legge deve comparire l'eventuale onere reale dell'articolo 253. E telefona all'ufficio ambiente del Comune e all'ARPA: sono loro a sapere se quell'indirizzo è dentro un procedimento di bonifica o dentro un censimento comunale, e sono loro a dirti quale regola locale vale lì.

Se invece vendi, la mossa conveniente è la meno istintiva: dichiararlo. Un serbatoio bonificato con i formulari in ordine, la relazione tecnica e la visura dell'impresa iscritta all'Albo è una casa che vale di più e un contratto che non torna indietro. Un serbatoio taciuto è una responsabilità che ti insegue anche dopo aver incassato.

Fonti: decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152, articoli 239, 242, 244, 245 e 253, testo vigente consultato su Normattiva; codice civile (regio decreto 16 marzo 1942, n. 262), articoli 1489, 1490 e 1495. Non risulta una norma nazionale che imponga la dichiarazione del serbatoio interrato nell'atto di compravendita: gli obblighi di denuncia, censimento e comunicazione dei serbatoi interrati sono regionali e comunali e vanno verificati al Comune e all'ARPA competenti.