Serbatoio interrato e compravendita: cosa chiedere prima di firmare

Cominciamo da una cosa che va detta chiaramente, perché in giro si legge il contrario: non esiste una norma nazionale che imponga di dichiarare nell'atto di compravendita la presenza di un serbatoio interrato dismesso. Il notaio verifica la conformità urbanistica e catastale, la provenienza, le formalità pregiudizievoli, l'attestato di prestazione energetica; nessuno di quei controlli, di per sé, fa emergere una cisterna sotto il prato. Le regole su denuncia, censimento e comunicazione esistono, ma sono in larga parte regionali e comunali e cambiano davvero da una regione all'altra e da un comune all'altro. Chi ti dice che «è obbligatorio dichiararlo» o che «non serve dichiarare niente» sta parlando del suo comune, non dell'Italia.

Il fatto che nessuno te lo chieda non vuol dire che non conti. Il primo binario parte dall'articolo 239 del decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152, che colloca la disciplina della bonifica dei siti contaminati in armonia con il principio «chi inquina paga»: l'obbligo di bonificare segue il responsabile dell'inquinamento, non automaticamente il proprietario, e l'articolo 244 prevede che sia la provincia, dopo le indagini per identificare il responsabile, a diffidarlo con ordinanza motivata. Solo che lo stesso articolo 244 aggiunge che quell'ordinanza è comunque notificata anche al proprietario del sito ai sensi e per gli effetti dell'articolo 253.

Ed è l'articolo 253 la norma che chi compra dovrebbe leggere prima di firmare. Stabilisce che gli interventi eseguiti d'ufficio dall'autorità competente costituiscono onere reale sui siti contaminati, iscritto nei registri immobiliari a seguito dell'approvazione del progetto di bonifica, e che va indicato nel certificato di destinazione urbanistica; le spese sono assistite da privilegio speciale immobiliare sulle aree, e il testo è esplicito nel dire che il privilegio si può esercitare anche in pregiudizio dei diritti acquistati dai terzi sull'immobile. È un peso che sta sull'immobile, non sulla persona, e passa di mano insieme alle chiavi. Due limiti evitano il panico: verso il proprietario incolpevole il privilegio e la ripetizione delle spese si esercitano solo con provvedimento motivato che giustifichi l'impossibilità di individuare il responsabile o l'infruttuosità della rivalsa, e il rimborso è dovuto soltanto nei limiti del valore di mercato del sito determinato dopo gli interventi. Il tetto è il valore del terreno bonificato, che per una villetta non è una cifra piccola.

C'è poi un obbligo che arriva addosso al proprietario a prescindere da chi ha inquinato. L'articolo 245, secondo comma, dice che il proprietario o il gestore dell'area che rilevi il superamento o il pericolo concreto e attuale del superamento della concentrazione soglia di contaminazione deve darne comunicazione alla regione, alla provincia e al comune territorialmente competenti e attuare le misure di prevenzione secondo la procedura dell'articolo 242. Il giorno in cui apri lo scavo e trovi terra nera non puoi richiudere e stare zitto, anche se il gasolio l'ha versato qualcun altro trent'anni prima.

Il secondo binario è quello fra venditore e compratore, e qui il tempo lavora contro chi compra. L'articolo 1490 del codice civile obbliga il venditore a garantire che la cosa sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, e stabilisce che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto i vizi: la clausola di stile «visto e piaciuto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova» non copre chi sapeva e ha taciuto. L'articolo 1489 riguarda invece la cosa gravata da oneri o da diritti non apparenti non dichiarati nel contratto, con la possibilità per il compratore di domandare la risoluzione o una riduzione del prezzo. Quale delle due strade si applichi a una cisterna sepolta è materia di causa e si decide caso per caso.

Ma il vero muro è l'articolo 1495: il compratore decade dalla garanzia se non denuncia i vizi entro otto giorni dalla scoperta, e l'azione si prescrive in ogni caso in un anno dalla consegna. Un anno. Un manufatto interrato lo si scopre quando si rifà il giardino, si mette una piscina, si scava per una pompa di calore: quasi mai entro dodici mesi dal rogito. Lo stesso articolo lascia due spiragli, perché la denuncia non serve se il venditore ha riconosciuto il vizio o l'ha occultato, ma «occultato» va provato, e provarlo dieci anni dopo è un'altra faccenda.

Da qui esce la parte pratica, che è breve. Se compri, cerca prima di firmare: un pozzetto o un bocchettone di carico nel vialetto, uno sfiato sul muro, i resti di una vecchia centrale termica, il libretto d'impianto, le vecchie fatture del gasolio. Chiedi al venditore per iscritto se c'è o c'è stato un manufatto interrato e che fine ha fatto, e fai mettere la risposta nel preliminare: se poi si scopre che sapeva, quella riga vale più di una perizia. Fatti dare il certificato di destinazione urbanistica e leggilo, perché è lì che per legge deve comparire l'eventuale onere reale dell'articolo 253. E telefona all'ufficio ambiente del Comune e all'ARPA: sono loro a sapere se quell'indirizzo è dentro un procedimento o dentro un censimento comunale, e sono loro a dirti quale regola locale vale lì.

Se invece vendi, la mossa conveniente è la meno istintiva: dichiararlo. Un manufatto bonificato, con i formulari in ordine, la relazione tecnica e la visura dell'impresa iscritta all'Albo, è una casa che vale di più e un contratto che non torna indietro. Uno taciuto è una responsabilità che ti insegue anche dopo aver incassato.